Что не так с рынком жилья в США и есть ли шансы на перелом

Американский рынок жилья переживает затяжной кризис. Продажи домов практически остановились, а новое строительство заметно замедлилось. Молодые поколения откладывают покупку первого жилья, а доступность недвижимости опустилась до исторических минимумов. Несмотря на устойчивые показатели благосостояния домохозяйств, покупательская активность остаётся слабой. Yardeni Research в своей аналитической записке указывает, что ситуацию может изменить крупнейшая за десятилетие федеральная инициатива, которая сейчас проходит через Конгресс.

Доступность жилья на рекордно низком уровне

По данным Yardeni Research, даже при росте благосостояния американцев купить или арендовать жильё становится всё сложнее. Индекс ожидаемых продаж существующего жилья практически не меняется, а Индекс нового рынка жилья демонстрирует тенденцию к снижению.

«Хотя чистая стоимость активов и обязательства домохозяйств выглядят устойчивыми, доступность жилья бьет рекорды в худшую сторону», — отмечают аналитики Yardeni Research.

Причина — высокие цены и ипотечные ставки. Медианная цена существующих односемейных домов в июне достигла $415 000, а средняя ставка по 30-летней ипотеке остаётся около 6,7%, что значительно выше минимумов периода пандемии.

Финансовое бремя для миллионов семей

Около 20,3 миллиона американских домохозяйств (24% владельцев) тратят более 30% дохода на жильё и коммунальные услуги. Для арендаторов ситуация ещё хуже — почти половина семей превышает этот порог, что стало новым рекордом.

• 24% домовладельцев платят за жильё более 30% дохода.
• 50% арендаторов находятся в состоянии «финансового бремени».
• Средняя ипотечная ставка — 6,7%.

По словам Дэниела Маккью из Гарвардского университета, «домохозяйства со средним доходом не могут позволить себе ни покупку, ни аренду даже в тех районах, которые ещё недавно считались доступными».

Ограниченные запасы и нежелание продавцов

Ключевая проблема предложения — ограниченный объём выставленных на продажу домов. Многие владельцы удерживают свои объекты, воспользовавшись низкими ипотечными ставками в прошлые годы и не желая переходить на более высокие проценты. Запасы существующего жилья составляют 1,4 миллиона единиц — выше прошлогоднего уровня, но всё ещё ниже допандемийных показателей.

Годовой объём продаж существующего жилья в июне упал до 3,9 миллиона — минимум с 2009 года.

Замедление строительства и рост затрат

Строительная отрасль также сталкивается с проблемами. Хотя запасы нового жилья выросли до почти 10-месячного уровня, спрос на него слабый. Продажи снизились на 6,6% в годовом выражении.

• Начало строительства нового жилья — минус 0,5% за год.
• Односемейные дома — на 12-месячном минимуме.
• Рост цен на материалы и дефицит рабочей силы давят на рынок.

Строители вынуждены сокращать проекты из-за повышения затрат и тарифов, что дополнительно сдерживает появление нового предложения.

Молодые покупатели вне игры

Поколение Z и миллениалы всё чаще отказываются от покупки жилья или откладывают её на неопределённый срок. По данным переписи, 30,2% американцев в возрасте от 25 до 34 лет продолжают жить с родителями. Это напрямую влияет на замедление формирования новых домохозяйств и спроса на жильё.

Надежда на реформу

На фоне кризиса Конгресс рассматривает законопроект ROAD to Housing, направленный на стимулирование реформы зонирования и развитие модульного строительства. Инициатива уже получила двухпартийную поддержку и может стать крупнейшей за последние 10 лет федеральной жилищной реформой.

Bloomberg назвал этот законопроект «лучом надежды» для покупателей и строителей, застрявших в тупике нынешнего рынка.

Если проект будет принят, это может привести к притоку более доступного жилья и восстановлению активности на рынке недвижимости.